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规则中没有针对条款入世后房价不会暴涨我的维权

2020-10-25 13:34:04 来源:北票汽车网站

规则中没有针对条款 入世后房价不会暴涨_我的钢铁

“入世了,买房子是不是更贵了?”住在隔壁弄堂的李阿姨逢人便问。今年50岁的李阿姨几年前就从一家棉纺厂待退回家了,丈夫和儿子工资都不高,一家三口住在30多平方米的老式公房里。儿子要结婚,李阿姨拿出多年的积蓄,筹划着给儿子买套房子。可是入世这件事,倒让她犹豫起来,不知道房价会怎么变。

和李阿姨一样犹豫不决的人确实不少:报纸电视天天在讲,入世将给老百姓带来实惠,

是不是包括买房呢?

经查证,在WTO的所有规则中,没有一个条款是针对房地产这个行业的因此法国当然希望跟中国关系更紧密一些。这当然是由房地产行业的特殊性所决定的。房子是固定的和本地化的产品,不能进行国际间的流通。因此加入WTO对房地产业的影响显然不可能马上显现出来。但是,房地产是一个涉及众多行业的产业,它的产业链非常长,方方面面的变化都会直接或间接地影响到它。那么这种作用力会推动着房价上行还是下滑呢?事实上业界也在为此一直打着“口水仗”。

其实,通过对影响房价的几个重要因素的分析,我们似乎能够判断房价的总体走势了。

土地价格是涨是跌

作为房地产开发的主要成本,土地转让费用的变化将会直接导致房价的走势。

支持入世后房价上涨这一观点的人士对这一点津津乐道。不少业界人士认为日文的《小儿外科》杂志的《胎儿型结肠专刊》,经过10多年大规模的房地产开发,大城市的开发用地已经极其有限,尤其是市中心的可开发土地基本告罄。加入WTO之后,外资开发商的蜂拥而入,必须导致本来就稀缺的城镇土地更加紧张。另外,近两年来,为适应WTO的透明度原则,各地政府在土地转让方面逐渐以拍卖招标方式替代协议转让方式,完全市场化的招标拍卖价肯定高于协议转让价。因此,入世之后,地价会上扬,从而导致房价的上涨。

但也有人对此提出了不同的看法。对于土地资源,上海房地产专家顾海波认为,随着大中城市的城市化发展,城市的面积正在逐步扩大;其次,城市功能的变化及产业结构的调整,市中心城区将以服务、贸易行业企业为主,大量传统的制造业正逐步向市郊或农村转移,产生了大量的城市和住宅用地;另外,市政动迁、旧区改造的全面推进,大量的旧房改造基地上将拔起无数高楼大厦,由于容积率的提高,向空间要住宅早已成为现实。以上海为例,随着上海高速交通络、越江工程和轨道交通等公共配套设施的建设和完善,上海中心城区的面积已由90年代初的106平方公里扩展到2000年的444平方公里,“十五”期间将扩展到600平方公里。另外,上海过去10年共拆除旧住房总量近2800万平方米,目前仍有2000万平方米需要改造,其中中心城区超过1600万平方米,而一般新旧住宅按:1的比例建设,在创造住宅需求的同时更多地创造了住宅的供给。

至于土地采用招标、拍卖方式转让到底会不会抬高地价呢?上海土地资源管理局的蔡育天局长说,实行一个口子供地后,政府对土地一级市场的调控力度加强,可以通过适度控制土地供应总量来调控市场的供应量。另外,政府会通过禁止土地炒卖等行为,加大土地一级市场的执法力度来保持市场稳定。

因此,只要实现真正意义上的土地招标拍卖制度,市场反而会显得十分理性,土地价格不一定会上升。据悉,今年9月28日,上海市首次招标转让的长宁区302街坊地块的土地使用权的中标结果就低于政府的标底。

开发成本是升是降

对于房地产开发的成本,涉及到很多方面,比如建材的价格、劳动力的成本、政府的税收、配套设施等等。

入世后对建材价格的影响是直接的。据悉,建材的关税将从目前的30%降至10%。但是,我们可以看到,这方面不会给房价带来多大影响。因为目前我国的建筑材料大多使用的是国产品牌。

而从入世之后房地产业的人力资本的投入来看,为了应对竞争的需求,一定会大量引进高级的管理人才和科技人才,费用会有一定的上升。

在政府的税收方面,我们可以看到,今年4月,国家宣布取消了47项房地产税收。而且,入世之后,随着政府管理职能的转变,政府将大大减少行政审批环节,提高服务功能,大幅减少制度性因素造成的交易费用,从而大大减少房地产企业的开发、管理成本。

至于配置设施方面,一些专家认为,入世将会引导服务优化,尤其是物业管理水平的提高。因此,物业配套设施及管理成本将会在开发成本中占有越来越大的比重。

市场需求是旺是衰

虽然地价、房地产商的开发成本是构成房地产价格的重要因素,但是市场的需求却是决定房价最关键的因素。开发商必须根据市场的需求来调节商品住房的价格。

入世之后会不会激发房地产市场的需求?持肯定态度的人士提出两条理由:

一是,入世之后,中国内地的市场将会从封闭走向开放。外资企业的蜂拥而入,必然导致外销房需求的节节上升。另外,中国内地相对便宜的楼价,也会吸引周边地区,如港澳台等地区的投资者前来置业。

二是,关税壁垒的削减将使其他消费品的价格下调,比如汽车等。即使是购房者的收入不变,其对住房的消费能力也将相对提高;而且国外金融机构的进入会为消费信贷提供更多的便利,也将进一步刺激房地产消费水平。因此房地产有效需求会有较大的上升。

但是,上海万科的丁长峰指出,入世后就房价而言,起决定作用的还是国内市场。今天的中国住宅市场,已变成一个绝对的国内占主导的市场。入世后依然不可能改变这样的一个状况。所以未来的价格走势,还是要看市场的供应和消化的比例关系。

目前国内的商品住房已从“机构时代”走向“散户时代”,居民的个人消费已经占到主流。因此,居民的购买能力将成为重要的制约因素。

国际上流行一种说法:当一套住房售价为居民家庭年收入的3至6倍时,这个房价才算是合理的。但实际上在目前国内大多数城市,房价与收入的比例要远远高于这个数字。比如上海市目前的住房价格与居民收入之比是10?1。因此目前的房价明显是高于居民的购买能力。

另外,从收入的预期上看,据2001年5月零点调查公司对上海、北京、广州等10个城市4000多位18―65岁的普通市民的抽样调查显示,就业、下岗问题是中国市民第一关注热点,其他依次为社会保障、医疗改革、环境保护和住房改革等问题;六成以上市民认为现在不是消费最佳时机。

上海房地产业专家顾海波称,基尼系数是国际上用来描述居民收入分配差距的指标。1978年中国的基尼系数是0.16,到1998年已上升到0.456,这说明20年间我国的贫富差距正在拉大。他认为,贫富差异悬殊,对住宅消费的刺激作用就越小,富者已有房又缺乏置业投资的冲动,因为一般购置新房的周期为10年。因此,住房的需求大部分来自贫者。如果房价升高,不可能带动这部分人的消费。

房价走势是上是下

据悉,国家已经公布了今年的经济适用房建设计划,全国经济适用房的施工面积将达到2.25亿平方米,年度投资规模为1700亿元。而且建设部决定,未来几年,根据市场情况,经济适用房的施工量还将进一步加大。这都表明,政府有意用经济适用房的建设来平抑房价。

入世之后,外资企业的大量进入,加剧了房地产企业间的竞争,房地产业一直以来享受的高利润也将会向国际的一般标准靠拢。另外,外资银行的进入,也将改变商业银行一向朝南坐的局面,房地产企业的融资渠道将更为广阔,这也为房价的降低提供了空间。

顾海波指出,虽然从长期来看,随着入世后经济的发展,居民收入的逐步提高,房价可能会呈稳步上升的趋势。但是未来的两三年里,除了部分高档商品房的价格因受外资买家的青睐而上升,大部分地区的房价反而有可能回落。

看来,像李阿姨这样的普通市民不会因为入世而买不起房子了。就像建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说的:“中国的房地产主要是内需,主要是百姓的市场,这就决定了中国房地产不会因为加入WTO出现暴涨的空间!”(《上海证券报资本周刊》王晓峰)



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